八卦看门道：老公寓拆除翻建，它为什么办得到？

沉迷八卦，无法自拔太久，导致不少房友以为南主编金盆洗手不再聊房子了。

没有的事！在房子的世界里脑洞大开，那种剥茧抽丝，暗搓搓的兴奋，比抽查老公手机还带劲儿。今天就来八一个极具稀少价值的“房”事例子——老公寓翻建盖新楼。

所有人都懂，公寓楼老了就该翻建。可又几乎所有人都不大找得到，公寓楼翻建的实例。因为，最终办成翻建这件事的例子，实在太少了。

而不少抱着投资念头，购入30年以上旧楼的房友，一边馋价格够白菜，一边馋将来翻建，掏小钱，入手一套新房的好事。同时，心里也没底，旧楼翻建难度太大。

▲网友购入某老团地一个单位

1967年，东京练马区诞生了一个新的团地住宅社区——石神井公园团地。共有490户居民，是整个东京都内规模最大的团地。

57年后，石神井公园团地正式开启翻建工程。从拆除标志性建筑物“供水塔”开始。

旧的石神井公园团地，共有9栋五层高的住宅楼。

楼里没有电梯，每户面积大约52平米。

新的石神井公园团地，将建成8栋7层或8层高的住宅楼。

总户数从原来的490户，增加到844户。每户的面积，也将从原来的52平米升级成67平米。

想想，这也太棒了吧。花小钱，换来一套更宽敞的新房子，就被他们实现了？

现在，八不出来居民们的详细账单。不过，先前我曾写过一篇如何挑选未来可期二手房的文。大家不妨一起再复习下，看看是不是对号入座了。

相关阅读：《投资旧楼必读：除了赚房租，还超低价蹭一套新房》

01

业主们是什么样的人

60年代，下水道设施尚不到位。团地在领地范围内，自行修建供水塔。在当年，这是生活品质领先的象征。

后来下水道到位，本用于下水处理的区域，被拿出来建造成公园。而供水塔则成了这个大社区的地标。

▲众人聚集在供水塔下，举办告别旧团地活动

团地每年在供水塔下举办各种大型社区活动。居民互动意识强，保持沟通，社区保持活力，有利于物业管理。

可见，业主们不属于清贫阶层，社区具有一定凝聚力。

听过讲座或参加过活动的房友一定有印象，我会再三强调，公寓的相对保值能力与物业管理能力息息相关。

 02

掏得起翻建时的差价

拆掉重建，地还是那块地，建筑物重建而已。业主不用再花钱买地，但必须为拥有新的建筑物买单。怎样的情况下，才可以少掏钱，甚至不掏钱呢？

举个例子：以前盖的住宅楼，鲜有高层超高层。搁现在能建10层的楼，当年只盖了6层。

旧楼停车场，清一色是这种非机械化的平面停车模式。搁现在的大都市里，简直奢侈过头。

翻建新楼时，充分利用空间。比如：平面停车→立体停车。停车场所占土地面积缩减，车位未减。

多出来的土地，用以增加新楼户数（下图所示黄色部分）。新增户数的销售额，即可减小旧业主（蓝色部分）的负担额。

负担额变小，不但可使旧业主们轻松签名同意翻建，也使得你这个后来入住的投资房东，蹭到一趟顺风车，以超低价换得一套新公寓。

这一点，是不是稳稳地与石神井公园团地情况对上了？

空旷开阔，留有足够增建的空间

虽然不知道居民到底掏多少钱，但是，总户数从原来的490户，增加到844户；每户的面积，也将从原来的52平米升级成67平米；每栋新楼都安装电梯。难怪近90％的居民同意翻建。

03

值得翻建的地段环境

石神井公园团地位于东京练马区，步行十分钟以内就有电车站。

早年，用于处理社区下水的区域，随着统一铺设下水道而失去作用。那一片被开辟成公园。

为便于理解，例举内容含有极端成分。房友们挑有用的参考。

计划参照去年底，今年底也举办“这里是东京”房友线下座谈会。老规矩，无推销无任何商业目的，纯干货交流。怯生生地问一句：来不？

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